Rozliczenie VAT od mediów zależy od zawartej umowy z najemcą

Dostawa mediów to świadczenie odrębne od najmu, a to oznacza, że dostawy te nie są opodatkowane stawką VAT właściwą dla usługi najmu. Muszą być jednak spełnione określone warunki. Wskazał je WSA w Poznaniu w wyroku o sygn. akt I SA/Po 883/15.

Sprawa dotyczyła spółki, która jest deweloperem i inwestorem oferującym nowoczesne powierzchnie magazynowe. Przedsiębiorstwo  będzie zawierało z klientami umowy najmu powierzchni magazynowej oraz powierzchni biurowej i socjalnej.

Umowa przewiduje, że najemca będzie płacił łączny czynsz miesięczny (powiększony o VAT według obowiązującej stawki)  jako iloczyn wynajmowanych metrów kwadratowy oraz stawki za metr kwadratowy. W umowach odrębnie uregulowano postanowienia dotyczące opłat eksploatacyjnych oraz kosztów za media dostarczone do przedmiotu najmu. W przypadku kosztów niezbędnych mediów (takich jak: energia elektryczna, woda, gaz) lub usług (np. odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, usługi telekomunikacyjne i przesył danych czy konserwacja nieruchomości)  spółka daje możliwość zawarcia odpowiednich umów na dostawę tych mediów i usług bezpośrednio przez najemców.

W sytuacji, gdy takie umowy są zawarte, odpowiednie koszty są refakturowane na najemców po tzw. kosztach (tj. bez marży) w formie oddzielnej faktury i proporcjonalnie do udziału danego najemcy w takich wydatkach na podstawie faktur otrzymanych od bezpośrednich dostawców mediów i usług. W rezultacie najemca otrzymuje oddzielną fakturę, którą stanowi czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne i oddzielną fakturę, którą stanowią opłaty za zużyte media według wskazań podliczników indywidualnych dla każdego najemcy.

Kłopotliwa stawka VAT

Wątpliwości spółki dotyczyły tego, jaką stawkę VAT powinna zastosować wystawiając dla najemców faktury za koszty mediów: czy powinna to być stawka VAT właściwa dla opłat czynszowych z tytułu świadczonej usługi najmu (tj. stawka podstawowa, obecnie 23%) czy też stawka właściwa dla danego towaru lub usługi składających się na koszty mediów, zgodnie z fakturami otrzymanymi od dostawców. Przedsiębiorstwo twierdziło, że wystawiając faktury z tytułu kosztów mediów powinna stosować stawki VAT w wysokości właściwej dla tych dostaw, a nie stawki podatku właściwej dla najmu.

Organ podatkowy uznał z kolei, że usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie dostępu do wody, energii elektrycznej, gazu czy odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci oraz konserwacja nieruchomości nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. W rezultacie – zdaniem organu podatkowego – nie ma podstaw prawnych, aby sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na usługę najmu i usługi obce (refakturowane) oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT.

Ważne jest orzecznictwo TSUE

Sprawa trafiła do WSA w Poznaniu, który przyznał rację spółce. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotny okazał się wyrok TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie o sygn. akt C-42/14 minister finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Komentarz eksperta

W wyroku tym Trybunał wskazał, że istnienie indywidualnych liczników i fakturowanie w zależności od ilości wykorzystanych rzeczy przemawia za tym, aby dostawę mediów uważać za świadczenie odrębne od najmu. Z kolei w przypadku wywozu nieczystości, jeżeli najemca może wybrać świadczeniodawcę lub zawrzeć bezpośrednio z nim umowę, nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu.

Jeżeli ponadto należność z tytułu wywozu nieczystości i należność z tytułu najmu pojawiają się na odrębnych pozycjach na fakturze, to wynajmujący nie wykonuje jednego świadczenia obejmującego najem i wywóz śmieci.
Sąd w ślad za wyrokiem Trybunału przyznał, że dostawa mediów to świadczenie odrębne od najmu, a to oznacza, że dostawy te nie są opodatkowane stawką VAT właściwą dla usługi najmu.

Zatem błędny jest pogląd organu podatkowego, że za podstawę opodatkowania trzeba uznać kwotę obrotu wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez spółkę od najemców, czyli kwotę czynszu łącznie z kosztami za dostawę mediów, odprowadzanie ścieków, odbiór śmieci i konserwację nieruchomości.

Podstawa prawna: art. 5, art. 29a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).

prawnik, specjalista z zakresu VAT