Gdy sprzedaż nie doszła do skutku zadatek jest przychodem

Zadatek wpłacony na poczet sprzedaży nieruchomości, której sprzedaż nie została sfinalizowana stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.

Ogólne pojęcie przychodów reguluje art. 11 ust.1 ustawy o PIT. Na jego podstawie przychodami z wyłączeniem przychodów z działalności gospodarczej, przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej oraz niektórych przychodów z kapitałów pieniężnych są m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne (…).

Organ podatkowy jest zdania, że jeśli nie doszło do sprzedaży nieruchomości a sprzedawca lub kupujący zatrzymał zadatek to powstaje u tej osoby przychód podatkowy. Po stronie osoby, która zatrzymała zadatek dochodzi do uzyskania korzyści majątkowej, mimo że strony nie zawarły umowy sprzedaży nieruchomości. Wobec tego kwota zachowanego zadatku skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o PIT.

Bez wpływu na przychód z tytułu zadatku pozostaje okoliczność, że sprzedaż byłaby zwolniona z podatku gdyby nastąpiła po upływie pięciu lat od momentu nabycia tej nieruchomości. W ocenie organu podatkowego sprzedaż oraz otrzymanie zadatku to dwie odrębne czynności, których nie należy ze sobą wiązać. Jednocześnie organ w nw. interpretacji potwierdza, że skutków podatkowych otrzymania zadatku nie można utożsamiać z tymi gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości.

W piśmie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 lutego 2022 r, sygn. 0115-KDIT1.4011.854.2021.1.MN czytamy, że „po stronie osoby, która zatrzymała zadatek dochodzi do przysporzenia majątkowego, mimo że strony nie zawarły umowy sprzedaży nieruchomości. Przy czym skutków podatkowych otrzymania zadatku bez sprzedaży nieruchomości nie można utożsamiać z tymi, które powstaną gdyby nastąpiła sprzedaż takiej nieruchomości. Są to odrębne czynności, których w sytuacji, gdy nie nastąpiła sprzedaż nieruchomości, nie można ze sobą wiązać.”

Przychód z tytułu otrzymanej kwoty zadatku należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł w rozumieniu art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT.

Lidia Rubińska, Konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego BDO